Что происходит на рынке недвижимости и почему?

УЧАСТНИКИ

	Вадим ТАЧКИН (В.Т.), директор агентства недвижимости.
	Юрий ЖАРКОВ (Ю.Ж.), директор агентства недвижимости.
	Артем ВАЙНИЛОВИЧ (А.В.), коммерческий директор агентства недвижимости.
	Андрей УСТИНЧИК (А.У.), заместитель директора по инвестициям компании-застройщика.

О тенденциях

• - Можно ли делать какие-то прогнозы: что будет происходить с рынком недвижимости в ближайшее время, какова будет динамика цен?

В. Т.: - Более-менее прогнозировать можно только первичный рынок. Если говорить о строительстве, то все достаточно стабильно, развивается планово и прогнозируется. Что будет происходить, примерно понятно. Потрясений даже пессимисты не ожидают (банкротства компаний и т.д.). Первая волна панических настроений схлынула. В целом первичный рынок очень зависим от господдержки лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Они сейчас определяют погоду - это самая активная категория граждан. Они активно выбирают, привлекают поддержку, и на них завязаны проекты. Это наибольшая доля присутствия. Вторичный рынок предсказать сложно: он подвержен различным колебаниям, слухам и ожиданиям. На него влияет все.

Ю.Ж.: - На долгосрочную и среднесрочную перспективу прогнозировать вообще ничего не возможно, поэтому нельзя говорить и о какой-то динамике цен. Конец года – это своеобразный переломный этап, на котором могут происходить разные события: экономические, политические, социальные, могущие повлиять на цены.

• - А как стимулировать спрос?

Ю.Ж.: - Для того, чтобы был спрос, население должно поддерживаться финансово. Чисто теоретически спрос на жилье сомнений не вызывает, т.к. квартиру хочет купить едва ли не каждый второй житель. Кто-то улучшает условия, кто-то покупает первое жилье. Основной вопрос – это деньги. Если на рынке появятся дешевые и доступные кредиты, то можно ожидать увеличения спроса. Сегодня мы видим, что деньги потихоньку кончаются. Если раньше соотношение тех, кто покупал за свои и в кредит, было 50 на 50, то в последнее время – 60 на 40, а то и 30 на 70. К тому же сейчас мы видим, что даже если кредит дешевеет, то могут ухудшаться условия доступа к нему.

А. В.: - Есть две причины, почему кредиты не сильно востребованы: ставки и условия доступа. Получить кредит без поручительства почти нереально. И еще: размер ограничен официальной зарплатой. Если будут давать как на Западе (не важно, где ты деньги берешь, но ты закладываешь недвижимость), будет организована система выселения, тогда ипотека будет работать. Насколько она социально справедлива – это другой вопрос.

• - Как чувствуют себя застройщики?

А. У.: - За всех застройщиков не скажу, но к нам идут. Правда, доля тех, кто покупает квартиру в кредит, возрастает. В процентном соотношении доходит где-то до 80%. Это льготные кредиты.

• - Говорят, что скоро появится ипотека. Станет ли жилье доступнее?

В. Т.: - Что касается ипотеки, то ее смысл – длинные деньги. Пока их нет. Сейчас все, кто ввязывается в кредитные истории, не боятся, что их выселят, а это риск для банков. Если будет полноценный механизм изъятия квартир, то и рынок будет развиваться.

Ю. Ж.: - На ипотеку надеются как на манну небесную. Но она ничего принципиально не изменит. Рано ждать того, что она появится в том состоянии, в котором работает во всем мире, в виду нашей социальной ориентации. В Москве в прошлом году не более 8% сделок были совершены с помощью ипотеки. У нас 50% - льготные кредиты, наша текущая система работает лучше, чем тамошняя ипотека.

О ценах

• - Квадратный метр не такой уж и доступный. Можно ли его удешевить?

Ю.Ж.: - Инвесторам предлагаются площадки со сносом или иным существенным обременением. Никто со стороны не рассматривает такие проекты. Потому что это проблемы с расселением, неопределенность с тем, сколько семей там прописано. Отселение дома может год длиться, а если таких домов 5-8? Или деревня? Что делать? Деньги уже вложены, а строительство не началось. В том же Минске территории еще есть. Власти могут подготовить площадку, проложить сети, коммуникации и дать ее инвесторам. Таким образом можно уменьшить себестоимость строительства. Еще можно работать с компаниями полного цикла, которые все делают сами. Смета также сужается. Если создавать площадки и приглашать инвесторов, это привлекло бы инвестиции, себестоимость квадратного метра уменьшилась бы.

А.В.: - Первый и самый главный вопрос – это что тебе досталось. Участок с коммуникациями или нет. Они могут потянуть до 20% сметной стоимости – это как минимум: если участок идеальный, точечная застройка в центре, не надо ничего перекладывать, сносить. Хотя не вижу, за счет чего можно строить квадратный метр дешевле, чем 700 долларов. Что касается цен, то я считаю, что они сейчас справедливы.

О панелях

• - На государственном уровне говорится о важности строительства энергоэффективных домов. Что это такое?

А.У.: - Есть госпрограмма, в которой заложена необходимость строительства энергоэффективных домов. Энергоэффективным домом считается тот, который в год на отопление несет меньше затрат. Есть определенная планка: если дом экономит по отоплению и не превышает эту планку, то он считается энергоэффективным. За счет чего это достигается? За счет специфической планировки, установки окон с коэффициентом 1 и еще некоторыми мероприятиями.

• - Насколько они дороже?

А.У.: - Я бы не сказал, что намного дороже обычного. Те же окна в процентном соотношении составляют маленькую долю, а вот чтобы провести все мероприятия, нужны проектировщики, которые понимают, что нужно делать. Здесь нужен опыт. И ничего особенно затратного там нет. За счет своей формы дом становится энергоэффективным. Еще балконы делаются в определенных местах.

• - Говорят, что в Беларуси откажутся от строительства панельных домов. Насколько это реально?

А.В.: - Уже несколько раз высказывались о том, что надо отказываться от такого домостроения. Действительно, панельные дома - это не качественное жилье. Назвать такой дом красивым нельзя, практичным – тоже. Но тут всем рулит экономика. Опять же энергоэффективное жилье – в первую очередь не панельное. Панель – тупиковая ветвь развития. Массовое увлечение панельным домостроением стало масштабным проектом, потому что он помогает двигать очередь нуждающихся. Думаю, что ими все и продолжится.

Вторичный рынок

• - А что происходит с ценами на вторичном рынке? Квадрат там порой дороже, чем в новостройке…

В.Т.: - Здесь нужно оперировать не ценой квадратного метра, а ценой объекта недвижимости, количеством денег, которые есть у покупателя. Если в эту цифру вписывается новостройка, то он идет туда. Если нет, то на «вторичку».

А.В.: - Вторичный рынок действует. Люди покупают там потому, что их не устраивают те метражи, которые сегодня предлагают на «первичке», особенно это касается однокомнатных квартир, в которых площади в 30 метров сейчас не найдешь. Хотя в последнее время застройщики начали разворачиваться к этим метражам. А еще на «вторичке» есть из чего выбрать. Там могут быть те, кто улучшил свои жилищные условия и продают старые квартиры с отделкой.

Соотношение цена-качество очень приемлемо. Если сегодня в долевом строительстве метр стоит 1300 без отделки, то на «вторичке» можно купить квартиру уже с отделкой. Если у человека 40 тыс, то он не поучаствует в долевом строительстве, но на вторичном рынке 300 - 400 предложений будет.