Квартиру - за облигации? Какой способ покупки жилья в новостройке выбрать

За комментарием «АиФ» обратился к директору минского агентства недвижимости «Ассистанс Хэлс» Римме БУДАЙ:

Долевое строительство

- Это самый простой для понимания вариант. Клиент обращается к застройщику, пишет заявление, заключает договор долевого строительства на конкретную квартиру, который регистрируется в горисполкоме (это позволяет избежать двойной продажи), после чего вносит плату на счет застройщика. Когда строительство окончено, дольщик принимает квартиру по передаточному акту, и ему выдается справка для регистрации права собственности.

По словам эксперта, весомый минус долевого строительства – возможность изменения стоимости жилья уже после подписания договора.

- Происходит это потому, что при долевом строительстве в рассрочку применяется индекс строительно-монтажных работ. Если расходы застройщика выросли, они могут лечь на плечи покупателя. Бывает, стоимость жилья для покупателя в итоге вырастает на 10-12 тыс. долларов.

Также надо учитывать: участие в долевом строительстве – это долгосрочное вложение. Покупатель привязан к выбранной квартире. И если, пока жильё строилось, у вас возникли непредвиденные обстоятельства, например, понадобилось срочно уехать за границу, придётся расторгать договор с застройщиком.

- Кроме того, деньги вам могут вернуть не сразу. Уступить же право требования по договору долевого строительства можно только близкому родственнику.

В свою очередь важный плюс долевого строительства - только такой формат приобретения жилья работает с льготными кредитами.

- В договоре долевого строительства указаны два счета:  спецсчёт, открытый на конкретный объект, и счёт застройщика. При совершении оплаты покупателем 80-90% суммы поступают на спецсчёт, средства с которого могут быть потрачены только на строительство конкретного  объекта. То есть застройщик не сможет взять эти деньги и направить их, скажем, на реализацию какого-нибудь другого проекта. 

Жилищные облигации

- Этот вариант на нашем рынке существует свыше 15 лет. Работает он так. Застройщик получает все необходимые разрешения на строительство, после чего производит эмиссию, т.е. выпуск жилищных облигаций. Облигация имеет номинальную стоимость в бел. рублях и эквивалент, выраженный в квадратных метрах, срок обращения и дату погашения.

Можно выпустить количество ценных бумаг, равное количеству квадратных метров в конкретном строящемся доме, или меньше его. Облигации продают по рыночной стоимости. Покупатель заключает договор о приобретении конкретной квартиры, а затем – договор купли-продажи жилищных облигаций. В соответствии с договором покупатель совершает оплату, и застройщик открывает на его имя «счет-депо» - это специальный счёт, на который переводится определённое количество ценных бумаг. Жилищные облигации выпускаются в бездокументарной форме и хранятся в депозитарии, обслуживание которого застройщик, как правило, оплачивает сам, без привлечения средств покупателей. Например, чтобы купить квартиру площадью 70 м² по цене 1000 долларов за квадратный метр, нужно выкупить 70 облигаций стоимостью 1000 долларов каждая. Когда дом построили, покупатель принимает квартиру и подписывает передаточный акт, после чего получает своё жильё, а облигации возвращает компании.

Каждая облигация имеет номинальную стоимость и стоимость продажи. Первая, как правило, в 2-3 раза ниже второй. Например, компания-застройщик продаёт покупателю квартиру площадью 50 м² по цене 1000 долларов за квадратный метр. Одна облигация даёт право на 1 м² жилья. Заплатить за 50 облигаций придётся 50 000 долларов. Однако номинальная цена одной ценной бумаги может быть не 1000 долларов, а, например, 300 долларов в эквиваленте (точный размер всегда указан в договоре). В случае если требуется срочно выйти из строительства и клиент расторгает соглашение с застройщиком, за его облигации ему выплатят только их номинальную стоимость, то есть, например, не 50 000 долларов, а только 15 000 долларов (50 умножаем на 300).

Именно поэтому расторгать такие договоры нет смысла. Основной плюс инструмента жилищных облигаций, выгодно отличающий его от долевого строительства: владелец ценных бумаг может самостоятельно на любой стадии строительства дома перепродать их любому другому человеку. Предположим, вы купили 50 облигаций, как в примере выше, и заплатили за них 50 тысяч долларов. Но, пока шло строительство дома, недвижимость резко подорожала, и за квадратный метр теперь можно выручить 1100 долларов. Закон даёт вам право продать свои 50 облигаций по цене 1100 долларов за единицу и получить уже 55 000 долларов.

Инструмент жилищных облигаций может быть выгоден застройщику, поскольку у него развязываются руки: деньги, полученные за облигации, не идут на конкретный спецсчёт (его здесь просто нет), их можно использовать не только для строительства конкретного дома. То есть теоретически компания может получить средства для строительства дома №5, однако направить их, например, для завершения строительства дома №4. Поэтому риелторы в один голос советуют выбирать проверенного застройщика, который давно работает на рынке и отвечает за свои действия.  

- При выпуске жилищные облигации либо  страхуются в больших страховых компаниях, либо выпускаются под гарантию банка или под залог активов самой организации. На период строительства такие активы замораживаются. Они выступают гарантией обеспечения стоимости ценных бумаг.

 

	Долевое строительство	Жилищные облигации
ПЛЮСЫ	можно использовать льготные средства; деньги, поступающие от дольщиков, в большинстве идут на строительство конкретного объекта.	страховая защита; стоимость, за которую вы приобрели облигацию, не подлежит изменению на протяжении всего срока строительства; облигации - удобный инструмент для извлечения прибыли.
МИНУСЫ	до сдачи дома стоимость жилья может значительно вырасти; сложная процедура возврата средств в случае расторжения договора.	деньги покупателя застройщик может использовать для реализации других объектов.