Сносное предложение. На что может рассчитывать собственник жилья

Отселение в связи со сносом - всегда дело непростое. Получив известие, что дом предназначен под снос в связи с изъятием земельного участка под государственные нужды, кто-то радуется возможности получить комфортабельную квартиру, а кто-то огорчается, не желая терять привычное жилье или менять район проживания.

На что могут рассчитывать собственники жилых помещений, которым грозит снос? Насколько реально отстоять свои права на получение того жилья, которое устраивает?

Рассказывает адвокат Минской  городской коллегии адвокатов, адвокатского бюро «Право и семейная медиация» Татьяна СТАНКЕВИЧ:

 - Прежде всего хочу отметить, что порядок реализации прав собственников сносимых домов подробно определен в Положении о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков.

Право на выбор

При сносе дома собственник по своему выбору может получить денежную компенсацию или квартиру типовых потребительских качеств, а в некоторых случаях - право на строительство дома или его перенос на земельный участок, предоставляемый взамен изымаемого.

Денежная компенсация выплачивается в размере рыночной стоимости сносимого объекта, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценного жилого дома.

Если собственник подлежащего сносу дома выбирает компенсацию в виде жилья, то ему предоставляется квартира, общая площадь которой определяется исходя из расчета: не менее 15 м2 на собственника и на каждого члена его семьи и не менее площади сносимого дома. В случае если стоимость подлежащего сносу дома больше стоимости предоставляемого жилья, то собственнику дополнительно выплачивается разница в стоимости.

Сносить нельзя реставрировать. Станет ли снос минских малоэтажек массовым? Подробнее

Борьба за компенсацию

Что делать, если собственники не согласны с размером денежной компенсации или предлагаемым жильем?

Как правило, денежную компенсацию выбирают те, кто считает, что стоимость их дома достаточно велика и за полученную сумму они смогут приобрести то жилье, которое их полностью устроит. Но порой собственники несколько переоценивают свои дома.

Здесь надо помнить, что размер подлежащей выплате компенсации определяется не самим застройщиком, а специально уполномоченными организациями, перечень которых определен Советом министров Республики Беларусь. Собственник, который решил оспаривать предложенную в виде компенсации сумму, может обратиться в одну из указанных организаций и получить альтернативную оценку своего жилья. Если после этого достигнуть компромисса с застройщиком не удастся, можно обратиться в суд. Но никаких гарантий, что собственник получит желаемое, в этом случае нет. Суд назначит еще одну экспертизу, и ее выводы в большинстве случаев определят окончательное решение.

Временный или постоянный переезд в чужой город: теперь без проблем Подробнее

Права застройщика

Наибольшее количество разногласий при отселении возникает при реализации собственником права на получение в собственность квартиры. Можно понять желание и требование людей получить квартиры в конкретном районе города, или в новостройке, или с определенным количеством комнат, но с точки зрения закона эти претензии не всегда бывают оправданными.

Так, застройщик обязан предоставить квартиру типовых потребительских качеств, расположенную в том же населенном пункте, что и жилье, подлежащее сносу. При этом к квартире типовых потребительских качеств относится как новое, так и вторичное жилье. Поэтому требование собственника о предоставлении квартиры в новостройке не является обязательным для застройщика.

Закон не требует от застройщика предоставления отдельного жилья каждому сособственнику сносимого жилого помещения или каждой проживающей в нем семье. Взамен сносимого дома, находящегося в долевой собственности нескольких граждан, им может быть предоставлена одна квартира - также в долевую собственность. В случае судебного спора доводы, например, о невозможности совместного проживания всех отселяемых лиц в одной квартире значения иметь не будут.

Также у застройщика отсутствует обязанность предоставить квартиру с тем же количеством комнат, что и в сносимом жилом помещении. Обоснованными претензиями со стороны собственников в данной ситуации могут быть случаи, когда уменьшение количества комнат при обеспечении минимально необходимой площадью ухудшает жилищные условия переселяемых жильцов и делает их нуждающимися в улучшении жилищных условий. Такая ситуация, например, складывается тогда, когда в предоставляемой квартире в одной комнате вынуждены проживать взрослые разнополые люди, не являющиеся супругами.

Все это не означает, что отселяемые в связи со сносом жильцы бесправны и не могут повлиять на ситуацию. Могут! Для этого надо договариваться с застройщиком и реально оценивать ситуацию.

Положена ли пенсия при переезде на ПМЖ? Подробнее

Пробуйте договориться!

Застройщик, будь то государственная или частная организация, ограничен определенным бюджетом. Стоимость средств, которые он потратит на отселение и выплату компенсаций, непосредственно влияет на стоимость строительства и размер получаемой прибыли. Застройщик не обязан удовлетворять все требования собственников - он должен выполнить требования закона. К сожалению, собственники сносимых объектов недвижимости, занимая жесткую позицию в общении с застройщиком, не всегда учитывают это, руководствуясь своим субъективным представлением о справедливости и о том, какое жилье является приемлемым. Большинство судебных споров выигрывают застройщики, потому что они действуют в рамках закона. А закон достаточно формален, и суд, вынося решения, не всегда может и будет учитывать жизненные обстоятельства каждой отдельной семьи.

Несмотря на то что строительные компании имеют более сильную позицию в суде, судебные споры им невыгодны, так как требуют больших затрат времени и ведут к затягиванию сроков начала строительства. Практика показывает, что в большинстве случаев застройщики готовы договариваться, искать варианты и рассматривать предложения собственников. Частные строительные компании определяют, какие квартиры по метражу, количеству комнат и стоимости они могут предоставить жильцам сносимых домов. И в большинстве случаев жильцам предоставляется возможность самим подыскивать варианты квартир, подходящих под определенные критерии. В процессе переговоров застройщики часто идут на уступки, но надо понимать, что они тоже не могут быть безграничными. Кроме того, строительные компании должны обеспечить относительно равный подход ко всем жильцам.

Правда, с государственными строительными компаниями ситуация несколько сложнее, так как они используют для отселения ограниченное количество уже имеющихся квартир и не располагают такой возможностью для уступок, как частные застройщики.

Но в любом случае, как адвокат, в первую очередь я советую собственникам сносимого жилья в случае возникновения конфликтов с застройщиком полностью прояснить для себя ситуацию, оценить обоснованность своих требований и возможности застройщика, не занимать жесткой позиции, а пытаться договариваться, искать различные варианты. Обращение в суд по спорам, связанным со сносом домов, редко бывает эффективным.

Что делать в том случае, если вы и ваши соседи в принципе не согласны со сносом дома, и возможно ли отстоять строение, читайте в ближайших номерах «АиФ».