Анна Крючкова 0 4332

Доходы от дома. Как защищены права собственников в «многоэтажках» ЖСК?

Почему зачастую госструктуры получают деньги, сдавая нежилые помещения «многоэтажек», которые принадлежат собственникам квартир? А если лифт - собственность жильцов дома, то почему с ними никто не согласовывает размещение в нем рекламы?

Собственники имеют право получать свои дивиденды от рекламы в лифте, на крыше или фасаде их дома.
Собственники имеют право получать свои дивиденды от рекламы в лифте, на крыше или фасаде их дома. © / АиФ

«В последнее время чиновники очень активно напоминают, что мы - собственники не только квартир, но и нежилого имущества дома, и поэтому должны платить за него и содержать его в порядке. Но если тот же лифт - собственность жильцов, почему с ними никто не согласовывает размещение в нем рекламы и почему они не получают от нее доходов? Почему зачастую госструктуры получают деньги, сдавая нежилые помещения «многоэтажек», которые тоже принадлежат собственникам квартир?» - недоумевают люди.

Вот что, к примеру, пишут члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) №6 в Могилеве: «В нашем кооперативном доме по улице Лазоренко, 48 есть полуподвальное помещение площадью более 270 м2. Сегодня там находится магазин, который город сдает в аренду, получая доход от этой деятельности. Несколько лет мы обращаемся в разные инстанции по вопросу законности присвоения и использования этого помещения горвластями. Оно, как и весь дом, построено на деньги жильцов, город не имел никакого отношения к этому. Могилевский облисполком отвечает нам, что в отношении этого помещения в 2006 году была проведена госрегистрация права собственности за административно-территориальной единицей Могилева и права хозяйственного ведения - за КУП «ЖРЭО Ленинского района» в Едином госрегистре недвижимого имущества. Облисполком не усматривает оснований для отмены этого решения, хотя собственники никакого согласия на отчуждение помещения не давали. Власти и прокуратура предлагают нам обращаться в суд, если мы считаем, что наши права нарушили. Но ведь нарушены не только наши права, но и законы страны! Более того, до недавнего времени за отопление этого магазина платили жильцы дома. Этот вопрос нам удалось решить. Правда, власти подошли к делу своеобразно. За отопление мы уже не платим. Зато вторую зиму сотрудники магазина работают без отопления, потому что его отрезали от общего счетчика...»

Собственники - жильцы, а не ЖЭС

Прояснить ситуацию мы попросили исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадия КАЛЕНОВА:

- Какие доходы можно получать от общего имущества в домах с формой управления совместным домовладением в виде ЖСК и товарищества собственников (ТС)? Подвалы и другие нежилые помещения в таких домах - чья это собственность: коммунальная или частная?

- При строительстве многоэтажного жилого дома примерно 95% стоимости тратится на общее имущество, и только 5% стоят все квартиры дома, вместе взятые. То есть если гражданин заплатил за квартиру $100 000, то примерно $95 000 он отдал за строительство этих самых полуподвалов, подвалов, стен, крыши и т.д. И это четко отражено в бухгалтерии застройщика. По сути, квартира - это воздух между наружными стенами и плитами перекрытия. Без общего имущества квартиры быть не может, главное в «многоэтажке» - общее имущество, которое конструктивно и создаёт отдельные квартиры. И так как за «общее имущество» заплатили собственники квартир, то им оно и принадлежит. Это частная собственность, но не индивидуальная, а коллективная. Собственник общего имущества - объединение собственников жилых и нежилых помещений этого многоэтажного дома. И они имеют право сдавать в аренду пустующие изолированные помещения или размещать рекламу на возмездной основе.

Решение о сдаче в аренду нежилых помещений принимает общее собрание ТС (или ЖСК). Это его исключительное право. А вот доходы распределяться между членами ТС не могут, так как товарищество - некоммерческая (недоходная) организация. Доходы могут тратиться на уставные цели, например, на оплату труда штатных работников, ремонт дома, обустройство дворовой территории и т.д., что не прямо, но косвенно уменьшает расходы жильцов, и только по решению общего собрания. Это касается и ЖСК.

- Может ли город забрать эту собственность и на каких основаниях?

- Нет. Отчуждение части общего имущества в пользу третьих лиц возможно только при наличии 100%-го согласия членов ТС и ЖСК.

- Каков порядок их перехода в коммунальную собственность?

- В случае наличия «бесхозного имущества» местный орган власти публикует в СМИ объявление о поиске собственника имущества, и, если в течение года собственник не находится, суд принимает решение о передаче бесхозного имущества в коммунальную собственность. В данном случае собственника искать не нужно - это объединение собственников квартир многоэтажного дома (совместное домовладение).

Оценка Госконтроля

- Насколько в целом актуальна проблема присвоения общего имущества жильцов госструктурами?

КСТАТИ
Недавно прокуратура Витебской области привлекла к ответственности должностных лиц Полоцкого ЖКХ за незаконное размещение рекламы в лифтах жилых домов. - Многоквартирный дом - объект совместного домовладения и находится в собственности граждан, приватизировавших квартиры. Решение об использовании имущества принимается на общем собрании участников большинством голосов. В данном случае согласие жильцов дома на размещение объявлений организацией ЖКХ получено не было, - пояснили прокуроры.
- Весьма актуальна. Комитет государственного контроля уже давал разъяснения по этой теме. Приведу цитату из комментария начальника отдела контроля бюджета и местных органов Главного управления контроля по городу Минску Комитета госконтроля Георгия Чернявского: «В Минске сложилась практика, когда имущество совместного домовладения, к которому относятся и лифты, ГО «Минское городское жилищное хозяйство» по договорам сдает фирме, а та в кабинах подъемных устройств размещает рекламу. Опять - же без согласия собственников. Объединение получает от этого доходы, что является незаконным обогащением: деньги подлежат возврату собственнику. По законодательству надо заручиться согласием владельцев жилья и договориться с ними о плате за использование их собственности. Деньги могли бы аккумулироваться, например, на особом счете для последующей оплаты капремонта или освещения мест общего пользования и пр. Подвалы домов тоже входят в общее совместное имущество. Но эти помещения отдельные жилищные организации посчитали своими, а в некоторых районах города умудрились их даже реприватизировать, то есть зарегистрировать в БРТИ как государственную коммунальную собственность, и получают незаконные доходы. Или - использование так называемых колясочных: в определенный момент жилищные объединения перевели их в разряд служебного жилья, а где-то и приватизировали. Но, когда в 1990-е годы началась приватизация жилого фонда, стоимость колясочных как общего имущества совместного домовладения вошла в цену каждой приватизированной квартиры конкретного дома. Получается, чужую собственность продали фактически дважды. Надо, чтобы люди понимали, чем они реально вправе управлять, что составляет их собственность. А так за размещенную рекламу в лифтах деньги получает городское жилищное хозяйство, за рекламную конструкцию на крыше - бюджет и рекламораспространители, за использование подвалов - ЖРЭО и ЖЭСы. Доходы идут на содержание работников жилищного хозяйства города. А суммы эти не такие уж и малые».

Как видите, собственники квартир имеют право получать свои дивиденды от рекламы в лифте, на крыше или фасаде их дома. Эти средства по договору должны поступать на расчетный счет ТС или ЖСК в установленном законом порядке с уплатой налогов. Жилищно-коммунальные организации, обслуживающие жилые дома, не являются собственниками этих зданий. Поэтому они не могут распоряжаться чужим имуществом.

НУЖНО ЗНАТЬ

Законно ли требование КУП ЖРЭУ предоставить ему долю в праве постоянного пользования земельным участком, где расположен дом ЖСК ИЛИ ТС?

- В случае если КУП ЖРЭО является собственником жилых или нежилых помещений в совместном домовладении (это подтверждается удостоверением о регистрации создания изолированного помещения и регистрации права собственности на изолированное помещение), такая организация обладает долей в общем имуществе и в том числе обязана уплачивать свою часть земельного налога. То есть долю в праве постоянного пользования земельным участком. Но при этом сам земельный участок является неделимым, - поясняет Геннадий Каленов.

Загрузка...
Загрузка...

REDTRAM
NNN
Оставить комментарий
Вход
Комментарии (0)

  1. Пока никто не оставил здесь свой комментарий. Станьте первым.


Все комментарии Оставить свой комментарий
Газета

Подписка


Актуальные вопросы

  1. Надо ли подавать налоговую декларацию, если в 2018 году продал квартиру?
  2. Почему говядина в СССР стоила дешевле колбасы и курицы?
  3. В каких случаях паспорт считается непригодным для использования?

Бизнес-форум

REDTRAM
NNN

Новое на AIF.by